서울 토지거래허가구역 해제 후 부동산 시장 분석: 강남 중심 집값 상승의 파급효과

서울시의 토지거래허가구역 해제 이후 부동산 시장이 급격히 변화하고 있습니다. 특히 강남을 중심으로 집값이 가파르게 상승하며 시장 전반에 미치는 영향이 확대되고 있습니다. 이 글에서는 현재 상황을 심층 분석하고 앞으로의 부동산 시장 전망과 경제적 영향을 살펴보겠습니다.

토지거래허가구역 해제의 배경과 현황
서울시는 지난 2월 13일 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 규제를 풀었습니다. 이는 주민 불편이 많고 집값 규제 효과가 사실상 사라졌다는 이유에서였습니다. 다만, 잠실주공5단지·은마아파트·아시아선수촌 등 재건축 추진 단지 14곳은 투기 과열 가능성이 있어 규제가 유지되었습니다.

서울시는 이번 해제를 통해 실수요자의 재산권을 보호하고 부동산 시장을 정상화하겠다는 취지를 밝혔으나, 해제 직후부터 시장 과열 우려가 제기되었습니다.

토지거래허가구역 해제 후 나타난 집값 상승 현상

급격한 가격 상승

해제 한 달 만에 해당 지역의 평균 매매가는 해제 이전 30일 평균 가격보다 3.7% 올랐고, 거래량은 72% 증가했습니다. 특히 주목할 만한 사례로, 서울 송파구 잠실동 트리지움 전용면적 59㎡는 해제 이후 역대 최고가인 24억5000만 원에 팔렸는데, 이는 해제 직전보다 2억 원 가까이 오른 금액입니다.

또한 잠실동 '엘스' 84.80㎡는 지난 2월 26일 30억원(26층)에 매매 계약이 체결되어 공급면적 기준으로 3.3㎡당 약 9000만원 수준으로 '평당 1억' 시대에 근접했습니다.

거래량 증가와 상승세 확산

토지거래허가구역 해제는 거래량 증가로 이어졌습니다. 작년 9월 이후 서울 아파트의 월평균 거래량은 3000건 수준이었으나, 지난 2월(12일 기준) 거래량은 4350건을 기록해 1월 대비 36% 증가했습니다.

더 우려스러운 점은 이러한 상승세가 해제 지역에 국한되지 않고 서울 전역으로 확산되고 있다는 것입니다. 한국부동산원의 '3월 둘째주 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.2% 올랐으며, 강남3구는 구별로 0.6~0.7% 올라 2018년 1월 이후 가장 높은 상승률을 기록했습니다.

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집값 상승의 원인 분석

시기적 요인과 규제 해제의 타이밍

서울 아파트값이 오른 원인은 시기, 대출, 정책 3가지로 요약됩니다. 권대중 서강대 교수는 "보통 은행권은 연초 대출을 풀어 대출이 늘어나는 시점에 토지거래허가구역을 해제한 건 기름을 부은 격이다. 잘못된 판단이다"라고 지적했습니다.

대출 규제 완화와 금리 인하 영향

지난해 말부터 기준금리 인하가 시작되고 올해 초 금융권 대출 문턱이 낮아진 가운데, 토지거래허가구역 해제가 집값 상승 기폭제 역할을 했습니다. 특히 2월에는 가계대출이 4조3000억원 급증하면서 증가세로 전환되었는데, 이는 신학기 이사수요와 연초 영업 재개 등이 겹친 결과로 분석됩니다.

갭투자 재개 가능성

토지거래허가구역 해제로 인해 그동안 불가능했던 갭투자(전세 끼고 매입)가 가능해지면서 투자 수요가 유입될 수 있습니다. 이는 단기적으로 해당 지역 집값 상승을 가속화할 요인으로 작용할 수 있습니다.

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부동산 시장 양극화 심화

서울과 지방의 격차

토지거래허가구역 해제는 서울과 지방의 부동산 시장 양극화를 더욱 심화시키고 있습니다. 서울은 대부분 1% 이상 상승을 전망하고 있지만 지방은 하락 또는 보합을 기록할 것으로 예상됩니다. 실제로 서울이 강남 중심으로 오르는 사이, 대구(-0.06%), 대전(-0.03%) 등 가격이 훨씬 낮은 지방도시들은 하락세를 이어가고 있습니다.

서울 내 격차 확대

서울 내에서도 집값 양극화가 심화되고 있습니다. KB국민은행에 따르면, 서울 시내 상위 20%의 아파트 가격 평균은 25억원이 넘지만, 하위 20% 아파트 가격 평균은 5억원도 되지 않아 역대 최대 가격 차이를 보이고 있습니다. 또한 강남 집중 현상이 뚜렷하며, 노원과 도봉은 각각 0.07%, 0.04% 하락해 서울 내에서도 집값 양극화가 두드러집니다.

인구 감소에도 불구하고 오르는 서울 집값
흥미로운 점은 서울 인구가 지속적으로 감소하는 상황에서도 집값은 계속 상승하고 있다는 것입니다. 서울은 인구는 줄어드는데 부동산 가격은 오르는 '이상한' 도시가 되고 있습니다.

서울 순유출은 5개월 연속으로, 서울 인구는 7월 기준 936만400명으로 감소했습니다. 올림픽을 치르던 1988년 1000만을 넘어선 서울 인구는 1990년 이후 줄기 시작해 2020년 다시 천만 아래로 떨어졌습니다. 이처럼 인구 감소에도 불구하고 집값이 오르는 것은 서울, 특히 강남권이 투자 자산으로서의 가치를 유지하고 있기 때문으로 분석됩니다.

정부와 서울시의 대응
서울시는 처음에 '평균 매매가는 오히려 하락했다', '상승률은 미미하다'며 해제 이후 집값 상승 지적을 반박하다가 뒤늦게 집값이 오른 사실을 인정했습니다. 오세훈 서울시장은 "집값 상승이 비상적으로 과도하면 다시 규제를 검토할 수 있다"며 토지거래허가구역 재지정 가능성을 시사했습니다.

금융감독당국은 서울 강남지역의 주택가격 상승 우려가 고조되고 있다며 금융권의 선제적 대응이 필요하다고 주문했으며, 주택담보대출 신청과 신규취급 추이 등을 세분화해 면밀히 모니터링하겠다고 밝혔습니다.

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향후 전망 및 시사점

단기적 상승세 지속 가능성

전문가들은 단기적으로는 해제된 지역의 집값 상승이 불가피하다는 의견이 우세합니다. 권대중 교수는 "서울 집값 상승세는 3단계 스트레스 DSR이 시행되는 등 유동성이 줄어들기 전까지는 이어질 것"이라고 전망했습니다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "특정 지역의 집값이 오르면 상대적으로 덜 오른 지역으로 수요가 몰리면서 집값 상승세가 확산하게 된다"고 설명했습니다.

장기적 영향과 대출 규제의 역할

장기적으로는, 토지거래허가구역 해제의 영향이 미미할 것이라는 전망도 있습니다. 토지거래허가구역의 경우, 전세가와 매매가의 차이가 커서 갭투자가 쉽지 않은 데다 대출 규제로 인해 자금을 마련하기가 쉽지 않기 때문입니다. 특히 오는 7월 DSR 3단계가 시행되면 주택담보대출을 받기가 더욱 어려워질 것으로 예상됩니다.

결론
서울 토지거래허가구역 해제는 단기적으로 강남 지역을 중심으로 집값 상승을 촉발했으며, 그 영향이 서울 전역으로 확산되고 있습니다. 이는 시기적 요인, 대출 환경 변화, 정책적 결정이 복합적으로 작용한 결과입니다. 부동산 시장 양극화가 심화되는 가운데, 정부와 서울시의 대응이 중요한 시점입니다.

향후 부동산 시장은 금리 정책, 대출 규제, 추가 공급 계획 등 다양한 요인에 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 실수요자 보호와 시장 안정화라는 정책 목표를 달성하기 위해서는 보다 세심하고 균형 잡힌 접근이 필요할 것입니다.

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