전세보증금 반환보증보험

어제 뉴스기사를 보다보니, 요즘 집값 하락으로 전세보증금 반환보증보험 신청을 했다가 퇴짜를 맞는 일이 많아졌다는 내용이 있더군요. 

 

안 그래도, 마침 저도 전세를 찾고 있던 참이고, 어제는 주택도시보증공사 콜센터와 상담도 하고 해서 간단하게나마 소개를 해보려고 합니다. 

 

먼저, 이 보험의 취지를 알아야겠죠.

 

1. 전세기간이 끝났는데 집 주인이 아무런 이유없이 전세금을 돌려주지 않을때

2. 전세기간중에 집에 경매로 넘어갔는데 전세금 만큼의 배당을 못 받았을때

  * 보험금 신청관련해서는 나중에 다시 설명 ..

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그리고, 원활한 가입을 위해서 알아두어야 할 것, 

 

1. 가급적 융자가 없는 집을 선택하라. 

2. 융자가 있더라도 적은 집을 선택하라.

3. 전세금을 최대한 낮춰라. 

 

위와 같은 말씀을 드리는 이유가 있습니다. 

 

주택도시보증공사에서 집값을 산정하는 기준은 kb시세의 상단과 하단 중간값을 씁니다. 1층과 같은 저층은 최하단으로 적용합니다. 최근 1년간의 거래실적에 대한 평균을 보기도 합니다. 

 

게다가 지난 5월 1일 부터는 그렇게 산정된 집값의 90%이내에서만 담보인정이 됩니다. 

 

만약 집값이 5억인데, 집주인이 은행융자가 1억 5천이고 전세금이 3억이라면 간당간당하게 가입이 가능할수도 있으나, 전세금이 3억을 넘어가는 순간 가입은 불가능해지고 불안한 마음으로 최소 2년을 살아야겠죠 ... 

 

문제는, 그 집값이라는 것을 주택도시보증공사가 심사승인시에 확정하기 때문에 미리 알 수 없다는 겁니다. 

 

그래서, 어느정도 시세를 가늠해서 충분히 가입가능할 정도의 마진을 남겨두는 것이 안전하다고 볼 수 있겠습니다. 

 

참고로 전세계약전에 누구나 등기는 떼보겠지만, 가압류 압류 가처분 등등 권리의 제약이 있으면 안되고, 시세의 60% 이상 융자가 있어도 안됩니다. 

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그리고, 등기를 떼신 다음 판단이 힘들면 주택도시보증공사 콜센터에 전화해서 주소 불러주시고 내용을 알려주시면 어느정도는 가입 가능여부에 대해서 상담이 가능하다고 합니다.(어제 통화)

 

근데, 역시나 전세물건을 좀 알아보다 보니, 융자가 없는집은 비슷한 집에 비해 전세금이 좀 쎄요 ... 

 

융자가 있는 집은 좀 적고 .... 네이버부동산으로 검색했을때 보증보험 가입가능이라고 표시되어 있는 경우들이 있는데, 솔직히 장담 못한다고 봅니다 .... 

 

전세금을 조금 더 줘도 융자가 없는집이 안전하지 않을까 하는게 개인적인 생각입니다. 

 

암튼, 그렇게 전세계약을 마치고 보험 가입을 하려면 주택임대차보호법에 대한 임차인의 대항력을 갖춰야만 합니다. 

 

전입신고 및 확정일자를 받는거죠 ... 아시겠지만, 그건 신고 다음날부터 대항력이 생깁니다. 

 

그러니까 반드시 전세계약서 특약에 계약 다음날까지 등기변동사항(추가 대출 등)이 생길경우 계약을 파기하고 임대인은 전세보증금을 돌려주는 것은 물론 그에 대한 피해보상을 해야 한다는 조항을 반드시 제1번으로 삽입해야 합니다. 

 

말이 나왔으니, 2번째 특약은 임대인의 문제로 전세 대출이 불가할 경우에도 계약은 임대인의 잘못으로 파기된 것으로 보증금을 돌려주고 피해보상을 한다는 조항을 넣어야 합니다. 

 

그 모든 것들이 계약 이후에 이루어지기 때문에 그렇습니다. 

 

이제 보험신청을 하고 심사까지 통과되면 그래도 좀 안심이 되겠죠 ... 

 

그리고, 참고로 본인이 65세 이상이거나 집에 고령자가 있거나 장애인이 있거나 등등 여러가지 사유로 인한 할인이 있으니 그런 부분들은 홈페이지에서 꼭 참고하시기 바랍니다. 

 

거꾸로, 은행융자가 시세의 50% 이상이면 10% 할증도 있습니다. 물론 그런 집은 애초에 보험가입자체가 안될 수준이겠지만요 ... 

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그리고 2년을 잘 살았는데 집주인이 돈을 안줍니다. 

 

제일 위의 1번에 해당하는 거죠 ... 

 

근데 보험금을 그냥 알아서 주는 건 절대 아닙니다. 임차인이 해야 할 일이 있습니다.

 

1. 임대인이 돈을 이유없이 안줄때 

   - 주택 임차권 등기명령을 마친후 이행청구하여야 한다

   - 1달 이내에 주택도시보증공사에 서면으로 이 사실을 알리고, 2달 이내에는 보험금 청구를 해야한다. 

 

2. 계약기간중 경매등으로 집이 넘어갔을때 

   - 배당표 등을 주택도시보증공사에 제출하여 전세금중 얼마나 못받았는지 입증을 하고 보험금 청구를 해야 합니다. 

 

그리고 마지막 한가지, 

 

앞에서 집값 산정에 대해서 얘기했습니다만, 어제 통화해본 바 향후 집값이 떨어져서 깡통전세가 되는 일이 있어도 집값은 최초 산정된 값을 사용하기 때문에 걱정하실 필요가 없다고 합니다. 

 

반드시 보험 가입해서 꼭 소중한 돈 지키시기 바랍니다. 

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